Stiri

Analiza preturilor medii de vanzare a apartamentelor in luna aprilie 2009 in Timisoara

Publicat la data de 2009-05-27

 

. Apartamente cu o camera

pretul mediu la vanzare = 27500 euro

pret/mp util = 916 euro

suprafata medie utila = 30 mp

chiria medie anuala = 2220 euro

amortizarea = 12,5 ani

randament anual yield = 8%

 

. Apartamente cu 2 camere

pretul mediu la vanzare = 47500 euro

pret/mp util = 950 euro

suprafata medie utila = 50 mp

chiria medie anuala = 2700 euro

amortizarea = 17,5 ani

randament anual yield = 5,6%

 

. Apartamente cu 3 camere

pretul mediu la vanzare = 57500 euro

pret/mp util = 884 euro

suprafata medie utila = 65 mp

chiria medie anuala = 3660 euro

amortizarea = 16 ani

randament anual yield = 6,3%

Aceste preturi sunt valabile pentru apartamentele aflate in zone semicentrale (inelul 1 de circulatie)­ cu finisaje medii.

Pretul pe metrul patrat util a scazut simtitor  fata de 2008 si se situeaza intre 850 si 900 de euro pentru fiecare metru patrat  util la apartamentele din blocurile construite inainte de 1990, in timp ce in asamblurile rezidentiale nou construite preturile se situeaza intre 900 si 1.100 euro pentru fiecare metru patrat util.

Scaderea preturilor de vanzare pe metru patrat la apartamentele vechi a antrenat si scaderea preturilor la apartamentele noi deoarece 85% din oferta din piata este formata din apartamentele vechi.

Nivelul preturilor apartamentelor aflate la vanzare nu se relationeaza echilibrat cu amortizarea lor prin chirii. Randamentele anuale difera pentru fiecare tip de apartament. Acest lucru reflecta faptul ca pe piata cea mai mare cerere se inregistreaza la apartamentele cu o camera care au chirii de valoare mica, lucru firesc avand in vedere veniturile scazute ale populatiei.

Un factor decisiv ce stimuleaza vanzarea apartamentelor vechi este disponibilitatea imediata pentru achizitie si mutare, spre deosebire de proiectele imobiliare in derulare, inca nefinalizate.

Selectarea, motivarea, instruirea si evaluarea performantelor fortei de vanzari este o preocupare majora a tuturor dezvoltatorilor imobiliari care au proiecte finalizate sau in curs de finalizare.

Incheierea de tranzactii depinde direct si de felul in care agentii de vanzari stiu sa se informeze, sa cultive relatia cu clientii si sa promoveze avantajele comparative ale ofertelor din portofoliul dezvoltatorului.

 

Solutii de finantare a achizitiei de imobile

Dezvoltatorii imobiliari au cautat solutii pentru deblocarea tranzactiilor care sa tina cont de lipsa de lichiditati cu care se confrunta potentialii cumparatori si de inasprirea conditiilor de creditare ipotecara.

Semnarea de parteneriate intre bancile comerciale si dezvoltatorii imobiliari pentru creditarea achizitiilor de apartamente in imobilele noi si vanzarea apartamentelor noi in transe contractuale sunt doua solutii de succes practicate pe piata.

Dezvoltatorii imobiliari ii indruma pe cumparatori catre bancile cu care au incheiat parteneriate de creditare, iar bancile ofera credite cu dobanzi preferentiale datorita faptului ca evaluarea imobilelor cu care se garanteaza creditul este facilitata de punerea la dispozitia bancii de catre dezvoltatorul imobiliar a unei documentatii complete a imobilului.

Cererea de achizitionare a unei locuinte este in continare ridicata mai ales in randul tinerelor familii, insa ea nu este insotita de o siguranta a veniturilor si locurilor de munca care sa permita contractarea unui credit bancar.

Guvernul Romaniei a anuntat ca ar putea demara in maximum 60 de zile un program menit sa sprijine revigorarea creditului imobiliar. Statul va garanta 80% din valoarea creditelor pentru achizitionarea unei locuinte in limita a 60.000 de euro. Vor fi eligibile persoanele care nu detin in proprietate o locuinta si care nu au mai accesat anterior un credit ipotecar, fara a exista o restrictie de varsta. Bancile selectate de guvern pentru a oferi credite garantate de stat vor trebui sa solicite un avans redus, de doar 5% din valoarea creditului, sa ofere dobanzi mai mici cu 2% fata de cele medii de pe piata, sa elimine penalitatile pentru rambursarea anticipata a creditului si sa fie flexibile in evaluarea imobilelor. Bancile vor putea sa dea credite prin programul Prima Casa incepand din august-septembrie 2009 pentru achizitionarea a 16-17.000 de case noi la nivel national. Programul se va derula prin intermediul Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri.

"Consideram ca un asemenea program va relansa vanzarea apartamentelor vechi, in special a celor cu o camera, deoarece au o valoare mica. Cum de altfel s-a si sesizat in piata, problema prioritara a creditarii nu este doar suma pe care solicitantul trebuie sa o depuna ca avans, ci si veniturile salariale ale solicitantului de credit, venituri care sunt foarte mici fata de nivelul ratei lunare. Pentru  a relansa cu adevarat sectorul de constructii si activitatea dezvoltatorilor imobiliari, programul Prima Casa ar trebui sa se adreseze exclusiv achizitionarii de apartamente noi", considera Laura Buga, managing partner Sedako.

O alta solutie pentru stimularea achizitionarii de apartamente in ansamblurile rezidentiale noi practicata direct de dezvoltatorii imobiliari fara a apela la finantarea prin intermediul bancilor este plata in transe contractuale trimestriale esalonate pe o perioada de 2-5 ani, in functie de politica fiecarui dezvoltator.

 

(Sursa: compania imobiliara Sedako)

mmpr

Banat Business: e–Revista afacerii tale