Stiri

Renegocierea conditiilor si reasezarea preturilor sunt cuvintele de ordine intr-o piata imobiliara dominata de prudenta si stagnare

Publicat la data de 2009-03-12

 

Segmentele pietei imobiliare timisorene care au fost cele mai afectate de recesiune sunt cel industrial, logistic si de depozitare, urmat de segmentul de retail (comercial).

Cel mai putin afectat de scaderea cererii a fost segmentul rezidential (de locuinte).

Multi investitori straini si romani reclama dificultati in obtinerea imprumuturilor necesare dezvoltarii proiectelor imobiliare, iar numarul creditelor ipotecare acordate populatiei va scadea cu 70% fata de 2008.

Costul creditelor a crescut substantial, iar conditiile de creditare s-au inasprit.

Cresterea garantiilor imobiliare este un exemplu in acest sens. Valoarea creditului acordat, care era de 75% din valoarea imobilului, a scazut pana la 50%.

Romanii primesc acum nota de plata pentru pariul nerealist pus pe cresterea continua a preturilor apartamentelor.

 

Hale industriale si depozite

In ianuarie-februarie 2009, nivelul chiriilor pentru hale industriale si depozite a scazut cu 40%, iar pentru birouri cu 15-20% fata de aceeasi perioada a anului trecut.

Inchirierea unei hale construite pe structuri de buna calitate si cu o suprafata cuprinsa intre 800 si 3.000 de metri patrati a ajuns sa coste doar 3-4 euro/mp/luna.

Pe piata exista foarte multe spatii industriale si de depozitare disponibile pe platforma industriala "Incontro" din Calea Sagului, in Calea Lugojului si in Freidorf, in zona fostei fabrici de zahar.

Dintre halele libere, cea mai mare are o suprafata de 10.000 mp si este disponibila pe platforma "Incontro" prin relocarea vechiului chirias incepand din luna martie a acestui an.

 

Retail

In 2008, dezvoltatorii de retail - centre comerciale, parcuri de retail, proiecte ancorate de hipermarketuri - nu au reusit sa finalizeze toate proiectele ce erau asteptate sa intre pe piata.

Retailerii din domeniul electrocasnic si-au inchis magazinele aflate in centrul orasului si s-au relocat in poli comerciali de tip mall sau hipermarket.

Chiriile practicate in zona centrala si ultracentrala se mentin la cote prea ridicate intr-o perioada in care incasarile comerciantilor scad datorita reducerii puterii de cumparare a populatiei.

Printre spatiile comerciale ce au fost eliberate recent se numara cele ce au fost ocupate de magazinul "Flanco" pe b-dul Republicii, in fostul spatiu al magazinului "Comtim", magazinul "Altex", ce functiona intr-un spatiu inchiriat de la "Materna" si magazinul "Domo" din Piata Maria.

 

Birouri

Pentru a-si diminua costurile de operare, multe companii isi restrang activitatea si reduc personalul, renegociaza chiriile pentru birouri, renunta la o parte din spatiul inchiriat sau subinchiriaza altor firme o parte din acesta.

Tendinta pe piata chiriilor este de micsorare a preturilor, in conditiile in care ofertele cresc.

Piata spatiilor de birouri nu este blocata, dinamica sa fiind data insa de reajustarea preturilor si reducerea spatiilor ocupate de fiecare chirias.

La ora actuala, pot fi inventariate o serie de spatii disponibile in cladiri de office de clasa B, pe strada Pestalozzi (200 mp), pe bulevardul Cetatii (330 mp), b-dul Mihai Viteazul (300 mp), Calea Aradului (612 mp), str. Amurgului (650 mp), str. Stefan cel Mare (675 mp) sau pe b-dul Simion Barnutiu (1.200 mp)

 

Rezidential

Pe segmentul rezidential va fi nevoie de o reconfigurare a preturilor in functie de costul materialelor si manoperei si de valoarea adaugata a locuintelor.

Volumul investitiilor imobiliare se reduce substantial, cu 80% fata de anul trecut, iar majoritatea santierelor de constructii intra intr-o etapa de inghetare, lucrarile fiind intrerupte temporar.

Noile proiecte rezidentiale va trebui sa se bazeze pe studii de marketing clare si pe comenzi ferme venite din piata.

Pretul de vanzare si dimensiunea proiectelor nu vor mai putea fi stabilite la bunul plac al investitorilor.

In lipsa unor tranzactii de referinta pe piata, evaluarea pretului real al imobilelor este dificil de realizat, iar grilele notariale de impunere din Timisoara nu au fost actualizate pentru a reflecta valorile reale de tranzactionare.

Oferta lunara de apartamente scoase la vanzare pe piata a scazut.

Cumparatorii care dispun de lichiditati au devenit mult mai selectivi si pretentiosi si asteapta momentul oportun pentru a cumpara o locuinta.

Acestia prefera locuintele finalizate, intabulate si amenajate, in care se pot muta imediat si care sunt situate intr-o locatia buna si in apropierea rutelor mijloacelor de transport in comun.

Proiectele vandabile se bucura de prezenta in proximitate a spatiilor de recreere si invatamant, iar oferta de servicii a zonei si comoditatea in aprovizionarea cu alimente conteaza mult in decizia cumparatorilor.

Oamenii sunt prudenti si se tem sa investeasca un avans inca din faza de proiect a unui ansamblu rezidential pentru ca se asteapta ca unii dezvoltatori sa aiba probleme in asigurarea finantarii investitiei si sa nu isi poata finaliza proiectele.

Ca o masura pentru atragerea cumparatorilor, unii dezvoltatori au mai lasat chiar si cu 30% din preturi, ceea ce a dus la injumatatirea profiturilor si la preturi de pornire in unele ansambluri rezidentiale de 1.000 de euro pe metrul patrat construit (cu TVA inclus).

Daca la inceputul lunii ianuarie 2009 apartamentele cu trei camere erau scoase pe piata pentru un pret mediu de 90.316 euro, la inceputul lunii februarie acesta a ajuns la 88.549 euro, atingand nivelul inregistrat in luna februarie a anului trecut.

Se observa o revigorare a vanzarilor de apartamente noi cu o suprafata utila de maximum 120 mp (inclusiv anexele gospodaresti) si o valoare maxima de 380.000 lei pentru care la data transferului de proprietate se aplica cota redusa de TVA, de 5%.

In cazul apartamentelor la care s-a achitat un avans in cursul anilor 2007-2008, calculat cu TVA de 19%, dar achitarea integrala urmeaza a fi efectuata in 2009, la data transferului dreptului de proprietate, vanzatorul va storna factura de avans emisa cu TVA de 19% si va factura intreaga contravaloare cu TVA de 5%.

Caracterul atipic al acestei crize ne impiedica sa facem prognoze referitoare la evolutia pietei imobiliare pana la sfarsitul anului.

 

(Sursa: Sedako Group)

mmpr

Banat Business: e–Revista afacerii tale