In cartierul Fabric, zeci de magazine au tras obloanele.

Multe altele isi schimba profilul de activitate din trei in trei luni, pe incercate, in speranta ca de data aceasta vor nimeri mai bine gustul publicului.

In fapt, in lipsa unui plan de afaceri si a unui studiu de piata, deciziile intreprinzatorilor se bazeaza doar pe un fler discutabil.

Afacerile nu merg bine in Fabric si mediul de afaceri din zona se degradeaza, trecand de la micile ateliere mestesugaresti ale cooperatiei la magazine cu haine vechi si super-oferte de produse de 1 euro care valoreaza cat pretul lor.

Ce este de facut? Ce solutii exista pentru relansarea afacerilor in zona si upgradarea ofertei comerciale a cartierului?

Am vorbit cu autoritatile, cu expertii imobiliari si cu vechi intreprinzatori din cartier despre probleme si solutii, despre cauze si despre viitor.

Cartierul comercial trebuie sa fie un mall urban pe orizontala

Valoarea unei proprietati este data de imagine si perceptie, de utilitate pentru cei care au nevoie de ea si ii atribuie o folosinta practica, de accesibilitate, adresabilitate, de existenta unor parcari sigure in apropiere, de puncte de atractie cu rol de magnet, de rezolvarea unor probleme deficitare in zona si in oras.

Regimul de proprietate clar, vecinatatea si mediul in care se gaseste proprietatea, amenajarea caii de acces catre proprietate, oamenii care o populeaza, toate acestea cantaresc atunci cand cineva vorbeste despre valoarea de intrebuintare.

Oamenii nu mai vin intr-o zona comerciala doar pentru a cumpara ceva.

Ei cauta o alta motivatie pe langa cumpararea propriu-zisa.

Agrementul, distractia, socializarea, starea de bine si siguranta, specificitatea care da unicitate sunt esentiale pentru decizia cuiva de a alege o destinatie unde sa isi cheltuiasca banii.

Complexul Studentesc, mall-ul sau cafenelele din Piata Unirii sunt povesti de succes.

Fabric risca sa devina un esec pentru oras, un loc evitat si neatractiv.

Inainte sa vedem ce solutii propun autoritatile, am vrut sa intelegem care sunt de fapt problemele intreprinzatorilor din zona.

Profilul comercial al Fabricului la ora actuala este dominat de produse si servicii de stricta necesitate pentru populatia saraca a zonei:

. magazine alimentare, spatii de alimentatie publica, cofetarii, crame si cafe-baruri

. magazine cu haine si incaltaminte ieftina si comercianti care ofera produse de 1 euro

. pet-shop-uri si magazine cu produse agro-chimice si veterinare pentru tarani

. magazine de piese auto

. centre medicale, optica medicala, farmacii si produse naturiste

. cateva ateliere mestesugaresti de reparatii care supravietuiesc de pe o zi pe alta

. case de schimb valutar si case de amanet pentru imprumutarea saracilor

. magazine mixte cu produse de uz casnic, electrice si electrocasnice

. prestari servicii tip coafura-frizerie-cosmetica

Saracia locuitorilor impune preturi mici si marje de profit reduse

Intreprinzatorii cu care am stat de vorba se plang de faptul ca durata lunga a amenajarii liniei de tramvai a stricat vadul comercial al zonei.

Barierele montate pentru crearea unei zone pietonale si interzicerea accesului auto pentru cei din afara cartierului i-au indepartat pe oamenii cu bani.

Reducerea activitatii fabricilor de pe platforma industriala din zona (Fabrica de Ciorapi, 1 Iunie sau UMT) a dus si la scaderea importantei nodului retelei de tramvaie care este amplasat chiar in Piata Traian.

Doar piata agro-alimentara din Badea Cartan si Gara de Est  mai atrag oameni in zona.

Chiriile cerute de proprietarii imobilelor sunt destul de mari, starea spatiilor si cladirilor este degradata, iar puterea de cumparare a locuitorilor din cartier este redusa.

In fapt, saracia locuitorilor din zona este o mare problema atata timp cat oferta magazinelor se adreseaza in special riveranilor si nu atrage cumparatori din restul orasului.

Saracia impune preturi mici si marje de profit reduse, iar calculele initiale de rentabilitate facute de micii intreprinzatori se dovedesc in scurt timp gresite.

Marcile renumite sau serviciile profesionale de tip notariate sau birouri de avocatura evita sa isi amplaseze o afacere sau un birou in zona.

Expertii imobiliari cred ca de vina este si densitatea mica a populatiei pe metru patrat in zonele de case din cartierele istorice.

Cladirile vechi au apartamente mari, cu un regim de inaltime al incaperilor dublu fata de cel al locuintelor de bloc.

Un apartament mediu la casa are 100 mp, fata de cei 60 de mp ai apartamentelor standard cu doua camere de la bloc, iar inaltimea camerei este de 3,5-4 metri, fata de 2 metri la bloc.

De aceea, pe o suprafata de teren mare ajung sa locuiasca mult mai putin oameni decat in zonele rezidentiale de blocuri.

Daca adaugam faptul ca vorbim despre o zona de case saraca, situata la limita dintre zonele rezidentiale si zona industriala, vadul comercial al Fabricului este neatractiv pentru afaceri.

Oamenii din zona isi cumpara doar paine, apa, lapte, medicamente si haine ieftine.

Ce afacere poate sa reziste cu putini clienti, care cumpara doar lucruri de stricta necesitate?

In plus, cartierul are probleme de acces auto, parcari din care sa nu se fure, cladiri cu igrasie si lipsa de siguranta dupa caderea serii.

Imaginea cartierului Fabric in perceptia timisorenilor nu este una pozitiva

La Centrul pentru Reabilitare Urbana Timisoara, un proiect de cooperare romano-german care isi propune sa contribuie la reabilitarea prudenta si revitalizarea economica a cartierelor istorice din Timisoara, am stat de vorba cu Stefan Gabi, expert CIM in regenerare urbana si Rudolf Graf, coordonatorul arhitectilor consultanti.

Intr-un mod deloc intamplator, centrul a fost amplasat chiar in Piata Traian, pe strada Sefan cel Mare, pentru a fi in mijlocul unei zone cu probleme si a lua pulsul situatiei direct de la oamenii din cartier.

In Occident, zonele istorice sunt atractive printr-o retea de magazine mici si scumpe, prin buticurile cu produse de lux adresate turistilor.

Structura socio-culturala si profesionala a locuitorilor din Fabric, starea cladirilor care au probleme grave cu structura de rezistenta, igrasia si infrastructura tehnica invechita creeaza insa imaginea unui cartier degradat, cu o calitate slaba a vietii.

Imaginea cartierului Fabric in perceptia timisorenilor nu este una pozitiva.

Pentru a o schimba, este nevoie de un demers pe termen lung de marketing al cartierului.

Regenerarea urbana a cartierelor cu probleme din Leipzig poate fi un exemplu bun de urmat pentru Fabric.

Abordarea integrativa a insemnat reabilitarea cladirilor si spatiilor publice, rezolvarea problemelor sociale si de mentalitate culturala ale locuitorilor si imbunatatirea mediului de afaceri.

Primaria din Leipzig a angajat un consultant privat in afaceri specializat in marketing pe postul de business manager al cartierului.

Rolul sau era de a-i aduce pe micii intreprinzatori la masa dialogului si a stabili impreuna cu ei o strategie comuna de marketing care sa includa regandirea si optimizarea gamei de produse si servicii oferite.

Strada si piata comerciala sunt produsele carora trebuie sa li se faca marketing in oras.

Nu conteaza fiecare mic magazin in parte, ci reteaua de magazine cu o oferta unitara sau complementara.

De aceea, trebuie creata o asociatie a detinatorilor de magazine care sa stabileasca profilul comercial al fiecarei strazi si piete, un profil care sa atraga si turistii sau cumparatorii din afara cartierului.

Oferta de produse de stricta necesitate pentru riveranii din cartier trebuie neaparat completata cu produse si servicii specifice, unicat, care sa creeze un brand de cartier puternic.

La ora actuala, exista doar cateva puncte de atractie: restaurantul Fabricii de Bere Timisoreana, terasa Bollywood, taverna din Badea Cartan sau cofetaria Codrina.

Aceste puncte de atractie nu sunt legate insa printr-o strada a bijutierilor sau o strada cu ateliere mestesugaresti si mici meseriasi care sa dea culoare locului si sa ii determine pe oameni sa viziteze cartierul si sa ramana aici cateva ore.

Idei sunt multe: valorificarea comerciala a curtilor interioare ale cladirilor istorice pentru deschiderea unor galerii de arta contemporana si expozitii ale studentilor de la arte plastice sau utilizarea potentialului de agrement reprezentat de malurile Begai.

Fondurile structurale europene sunt cele in care autoritatile isi pun speranta pentru reabilitarea cartierelor istorice.

Proiectele vor fi depuse pe Programul Operational Regional.

Pentru cartierele Fabric si Iosefin se va utiliza Axa 1, care sprijina dezvoltarea durabila a oraselor prin crearea unor poli urbani de dezvoltare, iar cartierul Cetate va accesa Axa 5, care se refera la dezvoltarea durabila a turismului regional si local.

Dupa elaborarea unui plan urban integrat de dezvoltare si atragerea unor parteneri locali, se vor putea aborda proiectele punctuale cum ar fi:

1. amenajarea Pietei Traian, a strazilor Stefan cel Mare, Dacilor si Kogalniceanu ca piete si strazi comerciale

2. promovarea IMM-urilor aflate in vecinatatea pietelor sau a strazilor comerciale prin imbunatatirea conditiilor de desfasurare a comertului si elaborarea unor concepte de marketing

3. stimularea spiritului antreprenorial

4. formarea de manageri de proprietate

5. organizarea serbarilor cartierului Fabric

6. amenajarea Muzeului Berii

7. crearea unui tur turistic sub genericul 'Fabricul necunoscut: Casele Ingerilor'

8. reamenajarea Parcului Poporului

9. amenajarea de parcari pe str. Stefan cel Mare - St.O. Iosif

10. revitalizarea zonei Canalului Bega

Nu ne putem permite sa avem un ghetou in centrul istoric al Timisoarei

Emilian Sorin Ciurariu, arhitectul sef al orasului si directorul Directiei de Urbanism, considera ca orasul nu isi poate permite sa aiba un ghetou in centrul sau istoric si ca exista interesul public ca vechii locuitori ai cartierului Fabric care au mai ramas acolo sa nu se mute in alte zone ale orasului din cauza degradarii calitatii spatiului de locuire.

"In mod cert lucrarile de infrastructura au generat disconfort.

Trebuie un timp pentru ca afacerile sa isi revina la situatia anterioara.

Platforma industriala de nord s-a prapadit si accesul preponderent la fabrici nu se mai face cu tramvaiul.

Muncitorii care tranziteaza cartierul sunt deci si ei mai putini.

In cartier exista o comunitate autosuficienta in nevoile sale si vadul comercial este limitat.

Tentatia pentru outsideri nu este sustinuta de oferta comerciala si de prestari servicii a zonei.

Pentru Fabric, revenirea la atelierele mestesugaresti traditionale intr-o alta forma de organizare ar putea fi o solutie.

Proiectele sociale de integrare comunitara ar putea sa insemne stimularea unor afaceri cu produse ale etniei rome aduse din toata lumea pentru schimb si expunere culturala.

Un studiu sociologic ne-ar putea ajuta sa intelegem care este structura populatiei din cartier si care sunt nevoile si asteptarile sale reale.

Centrul pentru Reabilitare Urbana a fost plasat in acest punct nevralgic al orasului tocmai pentru a realiza deschiderea necesara catre public.

Ne-am deplasat noi in mijlocul lor pentru a stimula comunicarea.

Doar daca initiativele comunitare venite din cartier se vor intalni cu initiativele si ideile autoritatii locale, daca interesele comunitare si cele private vor fi corelate, doar atunci se va crea speranta necesara in reusita comunitatii.

Acum lipseste aceasta incredere in viitorul cartierului si ea trebuie reconstruita."

Pentru a stimula antreprenorii si a-i determina sa investeasca in zona pe profilele comerciale stabilite de autoritati si consultanti, cred ca ar trebui acordate facilitati fiscale de tipul scutirilor de la plata impozitelor locale si taxelor de autorizare sau diminuarii chiriilor pentru terasele amplasate in Piata Traian.

Cinematograful Parc va deveni cladire de birouri

Firma "Incontro Turismo" va reabilita si refunctionaliza fostul Cinema Parc de pe strada 3 august, situat la limita Parcului Poporului, construind in fosta gradina de vara ce se intinde din spatele cinematografului pana la sediul "Colterm" o cladire cu trei etaje de birouri, apartamente si sedii de firme.

Regimul de inaltime al noii cladiri va fi acelasi cu cel al "Colterm".

Profilul exterior al vechiului cinematograf va ramane neschimbat.

Pe cei 2.500 de mp de teren se vor construi doua nivele de parcari subterane, trei nivele de birouri si doua nivele de apartamente.

Lucrarile vor incepe in aceasta toamna si se vor termina in maximum doi ani.

Articol aparut in revista Banat Business nr. 174 / septembrie 2007

© Mircea Mitrutiu