Prin trecerea de la zonarea geografica a orasului la impartirea lui in mici parcele omogene din punctul de vedere al caracteristicilor proprietatilor, Timisoara poate deveni primul oras din tara care va trece la impozitarea proprietatilor la valoarea de piata.
Acest sistem este optional din 2008, dar va deveni obligatoriu in Romania din 2010.
Primaria Timisoarei are deja pus la punct sistemul informatic geografic necesar (GIS) si a realizat, prin cartografiere digitala, fise individuale ale fiecarui imobil.
Impozitarea echitabila a imobilelor la valoarea de piata poate aduce 14 milioane de euro anual in plus la bugetul local al Timisoarei.
Eficienta noului sistem de impozitare depinde de raportul dintre cresterea estimata a veniturilor la bugetul local si costul evaluarii care se poate ridica la 1-2% din valoarea proprietatilor.
In acest caz nu va fi vorba despre o evaluare traditionala a fiecarui imobil individual, ci de crearea unor esantioane de baze de date cu proprietati imobiliare situate in parcele omogene.
Va aparea si o noua meserie, cea de asesori - evaluatori pentru taxe - care vor fi angajati ai comunitatilor locale si se vor ocupa de actualizarea anuala a valorii de impozitare a proprietatilor in functie de evolutia preturilor proprietatilor pe piata imobiliara.
Practic, asesorii vor urmari preturile tranzactiilor imobiliare in fiecare zona omogena de cladiri cu caracteristici similare si vor stabili, prin metode statistice, o valoare medie de piata a fiecarei proprietati din acea zona.
Aceasta metoda de evaluare are o marja de eroare de 9-11% in stabilirea valorii reale, reducand mult marja de eroare de 50-70% care se practica acum prin zonarea geografica a orasului.
Mecanismul bugetar va fi urmatorul: executivul si consilierii locali vor stabili bugetul local necesar pentru acoperirea cheltuielilor curente si a proiectelor de investitii si ponderea taxelor din impozitarea proprietatilor imobiliare in veniturile la buget.
Valoarea de piata a imobilelor va constitui baza de impozitare, iar in functie de veniturile ce trebuie colectate se va stabili, printr-un calcul matematic, procentul de impozitare.
Evaluarea statistica pentru taxe nu va putea fi utilizata pentru garantiile bancare datorita faptului ca nu are in spate o inspectie a proprietatii si fotografii ale proprietatii care sa dovedeasca existenta sa fizica si nivelul imbunatatirilor si amenajarilor interioare.
Imobilele cu finisaje interioare de mare calitate vor beneficia astfel de o valoare de impozitare mai mica decat cea reala, fiind vorba de o medie statistica a zonei.
Daca un proprietar va fi nemultumit de valoarea de impozitare a proprietatii ce ii va fi comunicata anual de primarie, el poate angaja un evaluator care sa realizeze un raport individual de evaluare cu care se va prezenta in instanta.
In cazul in care i se va da dreptate in instanta, va putea sa primeasca inapoi diferenta de impozit si costul evaluarii.
Realitatea demonstreaza ca proprietarii doresc ca imobilul lor sa fie supraevaluat atunci cand au nevoie de o garantie bancara pentru obtinerea unui credit, dar spera intr-o subevaluare in scopul platii taxelor locale.
De aceea, trebuie sa existe un sistem de evaluare neutru care sa genereze un compromis acceptabil si pentru proprietari, si pentru comunitatea locala.
Noul sistem de impozitare a proprietatilor va genera si probleme sociale ce vor impune introducerea unor criterii de protectie sociala.
Vor exista proprietari cu venituri mici (pensionari, someri) care detin in proprietate imobile cu valoare de piata ridicata si care nu isi vor putea permite sa plateasca noul impozit stabilit.
Procedurile de reevaluare a imobilelor in scopul raportarii financiare nu au nicio legatura cu evaluarea pentru calculul impozitului pe proprietate.
Definirea ariilor omogene de pe piata imobiliara va tine insa cont de apropierea de marile centre comerciale si de afaceri, care creste valoarea de piata a imobilelor.
Principala directie practica a utilizarii statisticii in evaluarea proprietatilor ar putea fi reprezentata in viitorul apropiat de evaluarea proprietatilor imobiliare pentru impozitare.
Pe o piata imobiliara libera si competitiva, pretul este o variabila aleatoare cu caracteristici statistice si valoarea de piata a proprietatii imobiliare stabilita la echilibrul dintre cerere si oferta poate fi luata in considerare ca valoare pentru impozitare.
In vederea realizarii unui sistem echitabil de impozitare a proprietatilor imobiliare se poate realiza o evaluare statistica a unor portofolii de cladiri si terenuri cu caracteristici asemanatoare.
Profesia de evaluator este de interes public
La 15 ani de la infiintare, Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) are peste 7.200 de membri si 23.000 de absolventi ai cursurilor de evaluatori.
Profesia de evaluator este una de interes public, care depaseste simpla relatie contractuala cu clientul privat.
De exemplu, evaluarea garantiilor bancare este o decizie ce afecteaza direct banii publicului depusi in banci si care sunt utilizati pentru acordarea de credite.
Inceputa cu evaluarea intreprinderilor de stat pentru privatizare, istoria postdecembrista a evaluarii continua cu evaluarea proprietatilor imobiliare pentru constituirea de garantii bancare, evaluarea activelor pentru raportarea financiara, evaluarea pentru retrocedarea proprietatilor sau estimarea valorii pentru litigiile din instanta.
ANEVAR are 433 de membri titulari in Timis, dintre care 310 sunt specializati in evaluarea proprietatilor imobiliare si 212 in evaluarea intreprinderilor.
Recent, ANEVAR a introdus programul de stagiu obligatoriu pentru accesul in profesie.
In Timisoara exista trei programe universitare de master in evaluarea afacerilor si evaluarea proprietatilor imobiliare la Universitatea de Vest si la Politehnica.
Pe langa profesia de evaluator s-au dezvoltat meserii adiacente de evaluatori interni ai firmelor si de analisti financiari in sistemul bancar.
Articol aparut in revista Banat Business nr. 173 / iulie 2007
© Mircea Mitrutiu
