Proiectele de blocuri noi din Timisoara reprezinta doar 10% din oferta de apartamente a pietei imobiliare, iar preturile apartamentelor in blocurile vechi sunt aproximativ egale cu cele din blocurile noi.
Doar peste trei ani, cand se preconizeaza livrarea masiva pe piata a proiectelor de blocuri noi, echilibrul preturilor pe piata imobiliara se va modifica.
In anul 2006, pe piata imobiliara din Timisoara au aparut o serie de proiecte rezidentiale ce au adus un aport de circa 70.000 mp construiti.
Aceste blocuri sunt foarte rar construite in ansambluri rezidentiale.
Cel mai adesea este vorba unul sau doua blocuri amplasate pe terenuri de cate 800-1.000 mp.
O posibila explicatie este fractionarea capitalului in mainile unui numar mai mare de developeri imobiliari care isi investesc resursele in dezvoltarea de proiecte.
Oferta de locuinte noi consta in 900 de apartamente cu una pana la patru camere, cu suprafete maxime de pana la 130 mp.
De regula, suprafetele medii construite sunt de 70-75 mp.
Studiile de piata releva ca potentialii cumparatori, ce provin din randul tinerilor familisti fara copii, cu varste cuprinse intre 18 si 35 de ani, viseaza la apartamente mari, insa cererea solvabila a populatiei tinere la preturi medii de 850-1.000 euro/mp acopera doar apartamentele cu una-doua camere si cu suprafete cuprinse intre 40 si 60 mp.
Cererea cea mai mare este pentru garsoniere si apartamente cu o camera, datorita numarului mare de cumparatori avand bugetul limitat la 35-40.000 de euro.
De aceea, pretul unui metru patrat a urcat in cazul garsonierelor la 1.200 de euro.
Aceasta este puterea de cumparare si capacitatea de indatorare permisa de nivelul salariilor nete platite acum in Timisoara.
Majoritatea cumparatorilor nu dispun de resurse suficiente pentru a achizitiona cu banii jos sau pe baza de credit un apartament de 100 mp, iar cei care dispun de 120-130.000 euro vor o casa individuala pe pamant.
Chiriile platite in Timisoara nu stimuleaza investitiile speculative
In Bucuresti, acolo unde sunt sediile centrale ale multinationalelor, ambasadele straine si institutiile publice centrale, exista o patura de cetateni straini si romani dispusa sa plateasca o chirie lunara de 1.000-1.500 de euro pentru apartament amenajat, in timp ce in Timisoara chiria medie achitata de directorii tehnici si de productie ai multinationalelor nu depaseste 400-450 euro/luna.
In aceste conditii, investitorii speculativi care cumpara apartamente in blocuri noi pentru a le inchiria sunt mai putini decat in Capitala.
Apartamentele situate in cladirile cu valoare istorica din centrul Timisoarei se tranzactioneaza cu preturi cuprinse intre 1.500 si 2.500 euro/mp.
Cererea pentru aceste proprietati vine in primul rand din partea cetatenilor italieni, care formeaza o importanta comunitate cu peste 17.000 de rezidenti.
Cartierele preferate la cumpararea de apartamente datorita apropierii de centru, accesului la mijloacele de transport in comun si fluiditatii traficului sunt Circumvalatiunii, Calea Torontalului, Calea Aradului, Complexul Studentesc si bulevardul Vasile Parvan.
Structura cererii rezidentiale la apartamente pentru cumparare este urmatoarea:
40% sunt familii tinere care isi achizitioneaza o locuinta proprie cu credit sau cash
32% sunt investitori speculativi
14% sunt familii care cumpara apartamente pentru copiii lor care sunt studenti
8% din cumparatori sunt angajati ai companiilor multinationale
6% din cerere vine din partea investitorilor straini ce au afaceri in Timisoara
Timisoara se va uni prin intermediul cartierelor rezidentiale de case si vile cu majoritatea localitatilor rurale aflate pe o raza de pana la 15-20 de kilometri.
Este vorba in special de Dumbravita, Mosnita, Urseni, Chisoda si Ghiroda.
Pretul caselor depinde foarte mult de pretul terenului accesibilizat si dotat cu utilitati.
In prezent, un loc de casa se vinde cu 40-50.000 de euro, adica nu mai putin de 40-50 de euro metrul patrat.
Structura cererii de case si vile in cartiere rezidentiale este urmatoarea:
37% pentru familii ce vor o locuinta individuala proprie cu credit sau cash
32% investitorii speculativi
22% angajatii companiilor multinationale
9% investitorii straini ce au afaceri in Timisoara
In Timisoara functioneaza 300 de agentii imobiliare, piata operatorilor fiind fragmentata.
De asemenea, piata se confrunta cu o criza de arhitecti care stiu sa administreze etapele unui proiect rezidential si cu o criza de constructori care sa aiba utilaje si echipamente proprii pentru gestionarea integrala a unui proiect.
O solutie ce se aplica deja pe scara larga in Bucuresti este apelarea la manageri de proiect, arhitecti si constructori straini care au experienta unor dezvoltari imobiliare din Occident si cunosc tendintele privind proiectele de case ale viitorului.
Locuinte pentru fidelizarea specialistilor
Agentia imobiliara "Sedako", care se plaseaza in topul primelor 10 agentii imobiliare din Romania, a anuntat lansarea a trei cartiere rezidentiale - Serena Residence Park, Bistra Residence Park si Slavik Residence Park - care vor totaliza 1.000 de unitati locative amplasate pe 20 de parcele in zona cuprinsa intre Ghiroda si Mosnita.
Primul parc rezidential care va fi realizat este Serena, unde exista deja o oferta promotionala pentru vanzarea a 78 de parcele.
Intreaga zona se bucura de o oferta de 5.000 de parcele pentru constructia de case, oferta gestionata de mai multe agentii.
Fiecare parcela de teren are suprafete cuprinse intre 600 si 1.000 mp, in pretul de 38 euro/mp intrand aprobarea PUZ, alimentarea la curent electric si constructia drumurilor de acces la santier.
Celelalte utilitati inseamna inca 1.000 de euro/parcela.
Proiectul "Sedako" va fi dezvoltat in doi ani si va fi destinat programelor de fidelizare a specialistilor tehnici si personalului managerial din companiile multinationale.
Tot mai multe pachete salariale pentru atragerea specialistilor contin si asigurarea unei locuinte adecvate.
Articol aparut in revista Banat Business nr. 170 / aprilie 2007
© Mircea Mitrutiu
