Parcurile industriale reprezinta o zona sigura pentru realizarea de investitii. Conform legii, notiunea de parc industrial este definita ca o zona delimitata, in care se desfasoara activitati economice, de cercetare stiintifica sau de dezvoltare tehnologica.

De asemenea, terenul aferent parcului trebuie sa aiba acces la un drum national sau european, o suprafata de cel putin 10 hectare si sa se afle in proprietatea sau in folosinta institutiei care solicita titlul de parc industrial, pe cel putin 30 de ani.

Parcurile se constituie pe terenuri libere de orice sarcini si care nu fac obiectul unor litigii in curs de solutionare la instantele judecatoresti cu privire la situatia lor juridica. Titlul de parc industrial se acorda prin ordin al ministrului dezvoltarii si prognozei.


Pretul de concesionare a terenului in Zona Industriala Freidorf este de 10 ori mai mic decat cel stabilit prin raportul de evaluare


Parcul Industrial Freidorf nu este un parc industrial in spiritul si litera legii. Primaria Timisoara a demarat realizarea unui parc industrial in anul 1999, inainte de aparitia cadrului legislativ pentru infiintarea parcurilor industriale. Este vorba, deci, despre Zona Industriala Freidorf.

Ratiunea care a stat la baza crearii unui parc industrial la Timisoara a fost, in primul rand, atragerea de investitori. Adica, crearea de noi locuri de munca.

Suprafata destinata realizarii parcului industrial este situata in partea de sud-vest a Timisoarei si are circa 60 de hectare. Terenul se afla in proprietatea privata a Primariei Municipiului Timisoara.

Zona beneficiaza de retele de alimentare cu apa, canalizare, gaz metan, energie electrica si retele telefonice.

Din suprafata totala a terenului, mai sunt disponibile pentru concesionare 45 de hectare, divizate in parcele de cate 20.000, respectiv 30.000 mp, cu posibilitatea modificarii suprafetelor in functie de cerintele investitorilor.

Terenul din Parcul Industrial Freidorf este divizat in parcele avand suprafete de ?, 2, 3 si 4 hectare si se concesioneaza pe o perioada de 49 de ani, cu posibilitatea de a prelungi pentru inca 24,5 ani, adica in total 73,5 ani.

Primaria acorda celor care vin sa investeasca si sa concesioneze teren in Parcul Industrial Freidorf diverse facilitati. Ele au fost reglementate prin Hotararea de Consiliu Local nr. 218/august 1999.

Cea mai importanta facilitate, un pret mult mai mic de concesionare a terenului (de aproape 10 ori mai mic) decat cel stabilit prin raportul de evaluare. In vederea concesionarii terenului, se organizeaza o licitatie (conform legislatiei in vigoare), pretul de pornire fiind de 0,1 euro/metru patrat pe an.

O parte din parcul industrial realizat in zona Freidorf este destinat intreprinderilor mici si mijlocii, fiind acordate facilitati economice investitorilor interesati in crearea de noi locuri de munca. Doua IMM-uri, care au ca obiect de activitate tamplaria si respectiv productia de aparatura electrocasnica, au solicitat intrarea in Parcul Industrial Freidorf.

In prezent, 8 firme straine sunt locate aici: Kromberg & Schubert Romania (cabluri auto), Contitech Romania (idem), Contifluid Romania (automotive), Rosign (iluminat), R-Coating, Midal Alf (tehnica frigului), Schneyder GmbH &Co KG si Interpart Automotive, firme care ocupa parcele de teren in suprafata totala de circa 10 ha.

Kromberg & Schubert Romania a fost prima firma care a concesionat teren in zona industriala Freidorf. Produce cablaje electrice auto si are 1.500 de angajati. A urmat Lafarge Romania, care a propus construirea unui depozit de materiale de constructie. Apoi, Contitech Romania, componenta a concernului german Continental AG (Hanovra), care produce curele de transmisie pentru autoturisme. Boma Company este o firma italiana care va construi o noua fabrica in parcul industrial Freidorf. Va produce tehnica medicala. Ultima venita este H.G. Vermogenverwaltung GmbH &Co.

Alte doua companii, Comtel Electronics si Interpart Automotive au depus la primarie solicitari in vederea concesionarii unor parcele in suprafata de 1, respectiv 2 hectare, in vederea realizarii de noi investitii.

FM Logistic, firma de renume care asigura logistica unor mari investitori straini, unii dintre acestia fiind deja prezenti in Timisoara (Procter & Gamble, Nestle), a solicitat concesionarea unui teren in suprafata de 140.000 mp in doua etape.

Willy Kreutz GmbH & Co.KG, alta firma de renume, care realizeaza productie de accesorii electrice, a solicitat concesionarea unui teren in suprafata de 20.000 mp in vederea realizarii unei unitati industriale.


In primii trei ani, Parcul din Torontalului este planificat sa mearga in pierdere


Sergiu Balasa, directorul ADETIM, agentia de dezvoltare economica a judetului care administreaza PITT, ne-a nuantat masurile luate in ultimul an pentru a face mai atractiva oferta Parcului Industrial si Tehnologic Timisoara in ideea cresterii gradului sau de ocupare.

Gradul de ocupare actual al parcului este de 36% din punctul de vedere al numarului de parcele (9 parcele din totalul de 25) si de 32% din perspectiva suprafetei (34.352 mp din 107.883 mp).

Sunt prezente cu parcele in parc firmele: EPS Romania (componente electronice), Iorom Industry (automotive, 4 parcele), Kem Technology (KPM Technik GmbH & Explicad GmbH, automotive), Twin Motors 2002 (automotive), Tecnoimp.Ro (activitati de logistica in constructii si productie in lohn de centrale termice).

Una dintre facilitatile prevazute in oferta reconfigurata a parcului este un termen de gratie de 2 ani acordat la plata tarifului de concesiune/redeventa, cei doi ani acoperind perioada necesara pregatirii, realizarii si operationalizarii investitiei.

A doua masura priveste largirea domeniilor de activitate eligibile. Profilul initial al parcului cuprindea activitati din domeniul IT &C, masini si echipamente, mijloace de transport si tehnologii avansate (roboti industriali, mecanica fina etc.). Acum sunt acceptate toate firmele de proiectare, logistica si productie, fara restrictii de domeniu, cu conditia de a respecta normele europene de protectie a mediului.

Alt stimulent este cresterea suprafetei concesionabile prin comasarea numarului de parcele. Suprafata concesionabila unei firme prin procedura obisnuita a crescut la 2 hectare, doar cererile de teren care depasesc aceasta suprafata fiind analizate separat.

Numarul de parcele disponibile se reduce si el. Daca initial era vorba de 25 de parcele, cu suprafete cuprinse intre 700 si 9.000 mp, prin alipirea unor parcele pana la atingerea suprafetei de maximum 20.000 mp, se va reduce si numarul de parcele si de firme din parc. Suprafata totala a celor 25 de parcele initiale este de 10,69 ha, adica 100.690 mp. Restul suprafetei pana la 18,37 ha sunt drumuri interioare si cladiri administrative.

S-a introdus si o promisiune de vanzare a terenului catre investitor dupa ce acesta achita contravaloarea investitiei Consiliului Judetean Timis facuta in viabilizarea terenului. Viabilizarea terenului consta in utilitatile existente la nivelul fiecarei parcele: retea de energie electrica, alimentare cu gaz, fibra optica pentru telecomunicatii, retea centralizata de apa-canal, imprejmuire cu gard a parcului, iluminat stradal si retea interna de cai de acces si transport pentru aprovizionarea cu materie prima si desfacerea produselor.

Din tariful de concesionare de 4 euro/mp pe an, investitia CJT poate fi recuperata in 13 ani (11 ani de plata efectiva plus 2 ani termenul de gratie).

Terenul va putea fi cumparat insa si mai devreme de 13 ani de la intrarea in parc daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: achitarea integrala in avans a contravalorii tarifului de concesiune pe perioada de 13 ani; realizarea si punerea in functiune a investitiei in parametrii declarati initial; operationalizarea investitiei.

Pretul de vanzare al terenului va fi negociabil in functie de valoarea pietei imobiliare pentru teren neviabilizat in zona respectiva, tinandu-se cont de faptul ca investitorul a achitat deja costul viabilizarii terenului. Pentru Consiliul Judetean Timis este important ca terenul sa nu fie utilizat pentru speculatii imobiliare, ci pentru activitati de productie.

La inmatricularea firmei care opteaza pentru PITT se ofera gratuit un spatiu de birou ca sediu social in pavilionul administrativ al parcului pentru a servi la inregistrarea la Registrul Comertului.


Rezerva de energie electrica pentru noi bransamente in Timisoara este epuizata


Oferta privata a sectorului imobiliar si oferta celor doua parcuri industriale se deosebesc prin infrastructurile oferite, cerintele proprietarului si asteptarile diferite ale investitorului.

Optiunea investitorului depinde de profilul sau si de mentalitatea fiecarui om de afaceri. Unii prefera sa intre intr-o relatie contractuala pe termen lung cu administratia publica locala sau judeteana, altii doresc un control total asupra conditiilor investitiei si o libertate de miscare a capitalului care este deplina doar in cazul unei investitii efectuate pe un teren privat aflat in proprietate.

La ora actuala este riscant sa cumperi un teren agricol care nu este inca scos din circuitul agricol pentru ca rezerva de energie electrica pentru noi bransamente la nivelul Timisoarei este epuizata.

Variantele de tarif de concesionare luate in calcul la fundamentarea planului de afaceri al PITT se situau intre 4 euro/mp pe an (pentru o ocupare rapida a parcului, in 3 ani de la infiintare) si 5,8 euro/mp pe an (pentru o ocupare mai lenta, in 7 ani).

Pentru a asigura ocuparea integrala a parcului in doar 3 ani de la infiintarea sa, in septembrie 2004, ar fi trebuit alocati 60.000 de euro anual pentru cheltuielile de marketing si promovare a ofertei PITT catre investitorii potentiali. Parcul urma sa devina sustenabil spre finele anului 2007, daca se alocau resurse suficiente pentru marketing si promovare.

Costul total al investitiei este de 3,7 milioane de euro, din care 440.000 de euro este contributia Consiliului Judetean pentru proiectare, asistenta si achizitionarea terenului. Cheltuielile operationale de functionare anuale se ridica la 80.000 de euro, iar cheltuielile de marketing si promovare pot fi situate in intervalul 30.000-90.000 de euro/an, in functie de viteza cu care se doreste ocuparea parcului.

Oricum, analiza economico-financiara initiala arata clar ca, in primii trei ani, CJT si-a asumat o pierdere totala de circa 150.000 euro, ce ar urma sa fie recuperata pana in anul cinci de exploatare, cand parcul ar deveni profitabil. Consilierii judeteni care se mira abia acum ca Parcul Tehnologic si Industrial Timisoara merge in pierdere, avand cheltuieli lunare de 6.000 euro fara TVA si venituri de doar 2.500 euro fara TVA, nu au studiat probabil aprofundat strategia PITT pe care tot ei au aprobat-o.


Investitorii nu accepta notiunea de concesiune a terenului


Dan Radoslav este senior partner al firmei ?Subcontrol?, care a asigurat project managementul pentru investitiile unor companii importante cum ar fi Helvetica Profarm, Leoni, Continental Automotive, Contitech sau Kromberg & Schubert. Domnia-sa si-a pus de multe ori problema unei analize comparative a ofertei pentru investitori a celor doua parcuri industriale din Timisoara.

?In anul 2000, Parcul Industrial Freidorf era o premiera pentru Romania. Nu exista legislatie pentru parcuri industriale, nici experienta, doar bunavointa si entuziasm. Terenul apartine municipiului si probabil era deja ochit de cei care aveau acces la unele date fiindca a fost foarte greu sa se descopere situatia juridica a terenului, sa se obtina avize si scoateri din circuitul agricol pentru prima investitie din parc, Kromberg & Schubert.

Deosebit de atractiv la acest teren era faptul ca utilitatile existau in apropiere si erau rezerve suficiente de energie electrica, gaz, apa si chiar canalizare. La vremea respectiva, Consiliul Local a fost dispus sa acorde facilitati de concesionare - 0,1 euro/mp pe an - pentru a atrage investitori si a crea astfel locuri de munca. Toate aceste facilitati au ramas in vigoare pana astazi, astfel incat si acum obiectivul este destul de atractiv.

Totodata, din lipsa de fonduri, s-a impus un regulament prin care racordurile la retele si drumurile exterioare se fac pe banii investitorilor. In final, drumurile exterioare se predau municipalitatii, devenind domeniu public.

Acest parc industrial are insa si cateva puncte slabe: Este parc industrial doar cu numele. Gestionarii acestei suprafete au infiintat parcul inaintea aparitiei unei legi care sa introduca facilitati specifice parcurilor industriale. Cand aceste legi au aparut, decidentii locali nu au mai avut forta necesara de a strabate tot hatisul biracratic de recunoastere oficiala a acestui parc industrial care a ramas doar Zona Industriala Freidorf.

Nu s-a putut impune o abordare in forta fata de SNIF si ANIF (gestionarii canalelor de irigatii) pentru ca sa poata fi retras dreptul acestora de acordare de avize asupra eliminarii canalelor. Aici nu se mai face agricultura, ci industrie cu canalizare pluviala si menajera pusa la punct din perspectiva tehnica. Toate aceste avize reprezinta o frana majora pentru investitori, munca, bani si nervi pierduti absolut degeaba. De altfel, nu exista nici carti funciare care sa consfinteasca dreptul de proprietate pe asa-zisele canale de irigatii existente aici.

Nu a existat capacitatea din partea primariei de a prezenta potentialilor clienti parcele 'curate', adica scoase din circuitul agricol, cu toate avizele de la diverse organisme pregatite. Nu exista un sistem clar de predare a parcelelor din partea primariei. Nu exista un director de parc industrial care sa se ocupe de gestiunea globala a intregii suprafete. Investitorii fac totul, primaria predandu-le doar terenul.

Cerintele investitorilor intra in contradictie cu regulamentul parcului. Foarte multi investitori doresc sa cumpere teren si nu accepta notiunea de concesiune, care presupune faptul ca dupa 49 de ani se preia terenul si chiar investitia inapoi la Primarie. In zona, terenurile private se vand cu 20 euro/mp. La un hectar, primaria ar putea obtine minimum 150.000 euro bani cash, facandu-i multumiti si pe investitori, care s-ar vedea prorietari, si pe locuitorii orasului. Cele 8 milioane de euro care s-ar obtine pe 50 de hectare ar putea fi utilizati, de exemplu, la reabilitarea strazilor.

Desi politica de vanzare de parcele este uzitata de toate municipalitatile din Europa, nimeni nu-si asuma raspunderea acestei abordari. Timisoara nu mai este in situatia de a da teren aproape pe gratis in virtutea acoperirii mainii de lucru disponibile, pentru ca rata somajului a scazut foarte mult si, deci, o schimbare de politica s-ar impune.

Parcul Tehnologic din Calea Torontalului s-a nascut din dorinta de a se gasi Consiliului Judetean inca un 'scop de existenta'. Eu cred ca nu ne trebuie un consiliu judetean care sa fie investitor pe banii nostri. Este normal ca investitori sa fie comunitatile locale. Ca argument este insasi existenta parcurilor industriale din multe comune din jurul Timisoarei. Cu banii investiti acolo putea fi dotat corespunzator cu utilitati parcul Freidorf.

In fine, s-a facut un parc tehnologic IT cu parcele mici (principalul dezavantaj) si cu costuri mari de racordare la utilitati, costuri care trebuia returnate de investitori. Desi IT-ul si telecomunicatiile sunt la moda, nu gasesti investitori cu zecile care sa vina si sa investeasca in teren si cladiri cand pot gasi solutii mai ieftine in alte parti. De aici si semi-esecul de pana acum al acestui parc.

Personal cred ca situatia se va schimba in bine, deoarece am inteles ca la ora actuala se pot comasa mai multe parcele si suprafetele devin similare cu cele din Freidorf, iar dupa terminarea investitiei, terenul se poate cumpara. Cu aceste argumente cred ca o buna parte a viitorilor investitori se vor muta spre aceasta zona.

Mai trebuie mentionat faptul ca acest parc tehnologic lucreaza dupa organizarea tipica prevazuta de lege: consiliu de adminstratie, director si administratie de parc.?


80% dintre investitorii industriali prefera achizitionarea terenului pentru a putea sa isi mute oricand afacerea in alta tara


?Preturile de vanzare ale terenurilor industriale au inregistrat in 2005 o crestere semnificativa, dupa ce si in 2004 s-au inregistrat cresteri situate intre 10 si 20%. In anumite zone, care au beneficiat de prezenta unor investitori industriali sau comerciali importanti, s-au inregistrat chiar si cresteri de preturi de 300%.

Se face remarcat interesul in crestere al investitorilor pentru domeniul industrial, pentru achizitionarea terenurilor pe arterele principale de iesire din Timisoara, cu precadere in zonele care asigura legatura cu centrul tarii, dar si cu principalele vami de iesire din tara, si anume Calea Lugojului, respectiv Aradului si Torontalului.

La achizitionarea unui astfel de teren se are in vedere infrastructura existenta si costul utilitatilor, respectiv costul executarii racordurilor suplimentare la apa, gaz, canalizare si curent electric.

Zonele care beneficiaza de prezenta utilitatilor sunt cele mai cautate. Acest lucru va duce la o crestere a preturilor, dar pana la o limita care rezulta din calculele economice ale potentialului investitor.

In conditiile in care ponderea costului terenului in viitoarea constructie este mai mare de 10-15%, investitia poate deveni nerentabila, investitorul avand alternativa de a se orienta catre alte locatii. Nimeni nu accepta o pondere mai mare de 20% a terenului in costul investitiei.

In cazul investitiilor industriale, factorul amplasament si apropierea de oras nu au un impact decisiv in stabilirea coordonatelor investitiei, asa cum se intampla insa pe segmentul comercial, unde locatia conteaza mult.

Reglementarile urbanistice ale autoritatilor locale stabilesc zonele Calea Sacalazului si Calea Sagului ca viitoare zone industriale ale orasului, astfel ca este de asteptat ca aceste zone sa beneficieze in viitor de investitii in infrastructura.

Acest aspect este important in atragerea investitiilor in Timisoara, in conditiile in care orasul pierde din ce in ce mai mult teren in favoarea Aradului, unde au migrat peste 50% din investitiile de tip green-field efectuate in decursul anului 2005. Autoritatile locale aradene ofera spre vanzare terenuri dotate cu utilitati.

80% dintre investitorii industriali prefera achizitionarea terenului, nu concesionarea sau inchirierea lui, avand in vedere valoarea mare, de ordinul milioanelor de euro, a investitiei. Multi investitori straini nu au incredere intr-un parteneriat cu statul si vor sa fie proprietarii terenului, ceea ce le asigura o libertate deplina de decizie si de miscare a capitalului.

Se are in vedere nu doar costul intrarii intr-o afacere, dar si costul iesirii din acea afacere, in cazul in care analiza de oportunitate duce la mutarea locatiei de productie intr-o alta tara, unde costurile de operare si manopera sunt mult mai mici. In acest caz, investitorul poate opta rapid pentru revalorificarea prin vanzare a investitiei in spatiile de productie si depozitare.

In cele mai multe zone ale orasului, pentru deschiderea unei capacitati de productie cu consum mare de energie electrica si numar mare de angajati, costurile utilitatilor ajung sa formeze 60% din valoarea de achizitie a terenului?, ne-a precizat Laura Buga, asociat al companiei imobiliare ?Sedako Group?.

[Mircea Mitrutiu]