Personalizarea finantarii presupune cunoasterea formelor si tehnicilor alternative de finantare


Societatile romanesti care doresc sa ramana in cursa alaturi de concurentii lor din Uniunea Europeana trebuie sa atinga, pana in 2007, standardele de calitate, protectie a mediului si consumatorului si sa se conformeze la normele sanitar-veterinare.

Toti vor sa arda etapele firesti de dezvoltare si sa faca rapid un salt calitativ pentru a-si devansa concurenta.

Programele de dezvoltare necesita surse de finantare, iar beneficiarii trebuie sa inteleaga care sunt alternativele de finantare ce li se ofera si criteriile de eligibilitate pentru obtinerea unei finantari.

Evaluarea si ierarhizarea solicitantilor este un proces interactiv de cunoastere in care evaluarea bonitatii inseamna atat calitatea conducerii (actionari, asociati, management) si calitatea activitatii, cat si o analiza a tendintelor pietei pe care actioneaza firma solicitanta.

Finantatorii cauta afaceri stabile, aflate in dezvoltare, care au posibilitati reale de rambursare a creditului prin sursele proprii si lichiditatile de care dispun si printr-un grad scazut de indatorare.

Respectarea destinatiei pentru care au fost obtinute fondurile este, de asemenea, importanta.

Analiza prealabila a solicitantului unui credit priveste:

1). regimul juridic al solicitantului
2). scopul finantarii: capital de lucru, investitie, refinantare
3). volumul necesar de fonduri
4). modalitatea de punere la dispozitie a creditului
5). modalitatea de monitorizare post-finantare a evolutiei debitorului
6). destinatia investitiei: exista finantatori specializati pentru productie, constructii imobiliare, modernizare de capacitati sau operatiuni de import)
7). localizarea investitiei sub aspectul pietei relevante
8). gradul de indatorare curent
9). indeplinirea obligatiilor precedente
10). apartenenta la un grup puternic de societati
11). datoriile privilegiate ce ameninta drepturile creditorului: bugetare, datoriile catre salariati, societati de leasing, alti finantatori
12). sursele de rambursare a creditului

Alternativele de finantare pot fi multiple: injectia de capital, majorarea de capital, creditul actionar, emisiunea de actiuni pe piata de capital, contractele de vanzare cu plata in rate, contractele de leasing, emisiunea de obligatiuni, creditul, factoring, scontarea efectelor de comert, forfetarea, scrisoarea de garantie bancara.

O societate de avocatura puternica, asa cum este si ?Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen?, poate asista o firma in diverse moduri: prin pregatirea documentatiei pentru finantator, obtinerea avizelor, autorizatiilor, abilitarilor, certificarilor si licentelor, negocierea clauzelor specifice ale contractului de finantare si contractelor accesorii (ipoteca, asigurare), alegerea variantei optime de finantare, potrivite pentru nevoile beneficiarului.

Cadrul legislativ privind creditul ipotecar se va imbunatati in viitorul apropiat. Este vorba despre doua modificari importante:

I). Deschiderea unor surse alternative de refinantare prin crearea unui cadru legislativ coerent al pietei secundare a titlurilor ipotecare si obligatiunilor ipotecare
II). Reglementarea achizitiei de active imobiliare cu destinatie industriala de catre persoane juridice. Acum pot apela la credit ipotecar doar firmele de constructii si companiile care vor sa construiasca locuinte de serviciu sau interventie pentru salariatii lor.


Crearea unei garantii ipotecare asupra unui bun ce va fi construit sau achizitionat in viitor este greu acceptata de cartea funciara


Creditul ipotecar nu este doar apanajul bancilor, ANL sau CEC, ci al societatilor de credit ipotecar ori fondurilor ipotecare autorizate.

Creditul ipotecar este garantat prin ipoteci asupra imobilului pentru care se acorda creditul respectiv. Pachetul obligatoriu de contracte accesorii consta in contractul de ipoteca si contractul de asigurare a imobilului.

Legea impune crearea in mod obligatoriu a unei ipoteci de rang I asupra imobilului care face obiectul creditului ipotecar. Incalcarea interdictiei de instrainare a imobilelor ipotecate este sanctionata cu nulitatea absoluta a actului de instrainare, cu exceptia cazului in care exista acordul creditorului ipotecar.

Crearea unei garantii asupra unui bun viitor este prohibita de art. 1775 din Codul Civil.

Prin exceptie, in cazul creditului ipotecar se accepta ipoteci asupra unor bunuri care vor fi dobandite sau construite in viitor, dupa obtinerea creditului. Exista insa probleme la nivelul inregistrarii acestor ipoteci asupra unor bunuri viitoare in cartea funciara.

Cesiunea creantelor ipotecare si emiterea de titluri ipotecare sau obligatiuni ipotecare nu este inca expres stabilita prin lege, dar se lucreaza la asemenea instrumente de refinantare pe piata de capital.

Termenul minim de imprumut stabilit prin lege in cazul creditului ipotecar este de 5 ani pentru persoanele juridice si 10 ani pentru persoanele fizice.


Operatiunile de leasing imobiliar versus creditul ipotecar


? La nivelul ofertantilor de finantare exista diferente legate de capacitatea juridica (creditorii ipotecari sunt exclusiv entitati de nationalitate romana, in timp ce operatiunile de leasing pot fi desfasurate atat de persoane juridice romane, cat si straine), dar si de cerintele de capital social minim (5 milioane de euro pentru banci, 500 de milioane de lei pentru societatile de leasing).

? Legislatia ce guverneaza operatiunile de leasing imobiliar nu face distinctii intre beneficiarii acestor operatiuni (persoane fizice si juridice de nationalitate romana si straina), in timp ce de credit ipotecar nu pot beneficia decat persoanele fizice care au cetatenie romana si domiciliul in Romania, firmele de constructii si societatile care construiesc locuinte de serviciu sau interventie pentru salariatii lor.

? In timp ce creantele ipotecare sunt garantate cu ipoteci de prim rang asupra imobilelor (beneficiarul fiind insa proprietarul imobilului construit sau achizitionat prin credit ipotecar), creantele rezultate dintr-o operatiune de leasing sunt garantate chiar prin retentia dreptului de proprietate asupra bunului de catre societatea de leasing, pe toata durata leasingului.

? Daca se ajunge la executare silita prin neplata la termen, se procedeaza la licitatie publica de vanzare a imobilului in cazul executarii silite a ipotecii rezultate din credit, in schimb, in cazul contractului de leasing, se procedeaza doar la reintrarea bunului in posesia societatii de leasing care este proprietar de drept.

? Operatiunile de leasing imobiliar sunt purtatoare de TVA asupra principalului, in timp ce in cazul creditului ipotecar nu se calculeaza TVA nici la principalul sumei imprumutate, nici la dobanzi.

[Mircea Mitrutiu]